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お金

住宅ローンの選び方 2018 初心者でもわかりやすく教えます!

投稿日:2018年12月16日 更新日:

一口に住宅ローンと言っても金利のタイプ、返済方法によって、違いがでます。選ぶ銀行を比較して、自分に合った住宅ローンを選びたいですね。

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・住まいの購入にあたりかかるお金を知っておく

住まいの購入は数千万単位の大きな買い物です。

恐らく人生のイベントの中で一番大きな買い物ではないでしょうか。

それだけに、できれば希望する住まいを購入したいのはやまやまですが、無理のない借り入れも考えないと、購入した後の生活が苦しくなってしまいます。

住宅購入には、購入するときの諸費用、購入後は住宅のメンテナンス費用が掛かることを知っておきましょう。

購入時の諸費用

  • 登録免許税、司法書士報酬、不動産取得税などの費用
  • 保険料(火災、地震、団体信用生命保険など)
  • 印紙税、抵当権設定費用など

大体目安としては、

※新築物件で3%~7%

※中古物件で6%~10%

が目安となります。

購入後の費用

戸建てと集合住宅(マンション)で多少の違いはあります。

両方共通に掛かる費用は、

・固定資産税・都市計画税、保険、設備、内装修繕費用などでしょう。

<戸建て>にかかる費用としては、

・内装、外装(外壁、屋根など)修繕費、リフォーム費用など。

<マンション>でかかる費用としては、

・管理費、修繕積立金、駐車場があれば、駐車場代など。

・住宅ローンを組むにあたり頭金の目安を算出してみる

最近では頭金なしでも借り入れ可能な金融機関もあるようですが、何十年もかけて返済するので、負担はなるべく抑えたいですね。

となると、返済負担を減らすには頭金を用意しておくのが良いと思います。

<頭金の目安>

仮に3,000万の物件価格を購入するとなれば、購入価格の2割以上

つまりこの場合であれば約600万以上は頭金として用意しておきたいです。

物件価格は特に新築の場合、購入後すぐに、1割、2割は値下がりします。

頭金を用意しておかないと、仮に何らかの都合で、売却を検討する場合、

売却価格 < ローン返済残高

となり、差分価格を別途用意しないと売却ができなくなります。

また、頭金を用意する際は貯金を全額頭金に充てることなど、到底危険です。

病気、けが、リストラなどの要因で収入が途絶えてしまうリスクも、考慮して上記価格を準備できれば理想です。

<頭金充てる事ができる金額> = <購入時貯金額> - <緊急資金※>

※緊急資金は1年程度の生活資金(生活費)の確保が理想。

・返済額を考えて買える物件の目安を算出してみる

仮に現状、家賃を支払っていると想定してみます。

住宅購入の準備に5万/月の積み立て、購入後のメンテナンス費用に3万/月を要すると仮定してみると、毎月、住宅購入後、返済に充てられるお金は、

<家賃8万と仮定>+<購入準備金5万>ー<購入後メンテナンス費3万>

=<10万:毎月充てられる返済費>

<返済負担率をチェック>

年収における住宅ローンの負担の比率を返済負担率と言います。

借入する金融機関の融資判定の基準にもなるので、チェックしておきましょう。

目安として、

<返済負担率> > 25% です。

これはあくまで目安です。各家庭の家計状況もことなるので、一概には言えませんが参考まで。

<毎月返済額×12カ月>÷年収 × 100 = <返済負担率>

例:年収500万 毎月返済額10万(ボーナス払い無し)の場合

<10万×12>÷500 × 100 = 24(%)

 

 

・住宅ローンの選び方

住宅ローンは<借り入れ>、<金利>、<返済期間>で変化します。

当然金利に伴う利息を支払うので、借り入れる金額が同じなら、金利は低いほど、返済期間は短いほど、支払う利息は少なく済みます。

先ずはできるだけ、頭金を用意して、借入額を抑えて、金利を低い融資を探すのが大切です。

返済期間は短いに越したことはないですが、その分、月々の返済は増えるので、家計に合ったバランスを考えて選びましょう。

・返済方法は2種類

<元金均等型>

  • 毎月の返済が一定で返済計画が立てやすい。
  • 当初は利息の割合が高く、元金の減り方が遅い。
  • 現在の主流の方式

 

<元金均等型>

  • 毎月返済が徐々に減るタイプ。
  • 当初の支払いは高めなるが、元金の減りが早く、その分、利息は少ない。
  • 取り扱い金融機関が限られる。

 

・3つの金利タイプ

・固定金利型

返済額が一定。適用金利が完済するまで変わらない。ただし11年目以降に金利が上がる2段階固定金利のものもある。

 

・固定金利選択型

最初に固定金利の期間を設定する。固定金利期間終了後、次の期間と金利を選ぶ。固定金利期間終了後は返済額が変わる。

・変動金利型

市場金利の状況に合わせ、半年ごと、年2回、金利の見直しを行う。

適用される金利が変わっても、返済額は5年間、変わらないように元金返済分で調整をされる。

・選び方でチェックしておくこと7選

  1. 金利タイプのチェック(固定、固定選択:固定年数、変動)
  2. 金利優遇の適用など、当初XX年 XX%優遇などをチェック。
  3. 融資手数料、融資額のXX%,XX円など。
  4. ローン保証料(一括払い、融資額XX%、不要など)
  5. 繰り上げ返済はいくらからできるか?
  6. 繰上げ返済手数料は?
  7. 団体信用生命保険の保険料は?(金利に含まれる、年払いXX円など)

 

・借入する銀行の比較

大手銀行、もしくはネットバンク系でみてみると、金利だけ見ると、大手銀行はネットバンクに比べ高めです。ローン保証料も大手銀行が年利0.2%プラスに対し、ネットバンク系は無しです。

ネットバンク系は店舗がなく、インターネット取引なので、その分、差別化していると思われます。

大手銀行の特徴は窓口があるので、個別相談に長けていることでしょうか。

<ネットバンク系におススメの人>

・ローンの知識がある程度ある方で、金利、保証料などを低く設定したい方。

 

<大手銀行系におススメの人>

・初めてなので、相談しながら進めたい、手続きも良くわからないので、ききながら進めたい、初心者向け。

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・まとめ

  • 住宅ローンの種類を知っておこう。
  • 住宅購入は購入時、購入後もお金がかかることを知っておこう。
  • どの位の頭金を準備できるか試算しておこう。
  • どの位の物件価格なら無理なく返済できるかを試算しておこう。
  • 借り入れ金融機関をどこにするか、チェックしてみよう。

人生の一大イベントの住宅購入。失敗しないよう事前検討が大切です。

無理なく返済できる計画でお気に入りの住宅を探してみましょう。

以上、きくりんでした。

 

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