こんばんわ。日本FP協会、東京支部の研修会に参加してきました。
面白い内容でしたので紹介します。
テーマは、
「成長する街、衰退する街 不動産市場に与えるインパクト」
です。
１．人口動態から不動産をみる
普通、都市部と言われる地域では人気があり、不動産の価格も高いと思いますよね。確かに、概ね、今までは、間違いではなかったのですが。。。
これからのポイント、
「人口動態から不動産を見ていく」
ということを教わりました。
今回は豊富な総務省公表資料を基にう、解説があり、面白かったです。
- 全国の世帯別構成比の推移と予測（総務省公表）
上記データでは２００５年を皮切りに単身世帯、夫婦と子の世帯数がが逆転し、２０１７年ではその差が６％、２０３０年にはその差が１５％以上に広がる傾向を示しています。
- 全国の男女別生涯未婚率の推移と予測（総務省公表）
☆生涯未婚率＝５０歳時点で一度も結婚をしたことがない人の割合
２０１７年比較でみると、男性は２４．５％、女性は１５．７％くらいで、両方とも増加傾向です。女性の生涯未婚率の上昇は単身世帯上昇に拍車を掛けます。これは、やはり、女性の社会進出、男女ともに結婚という選択をしない人が増えているということです。
なので、単身世帯が増えるとは、単身向け住宅需要（例えばワンルームマンション）が高まるということになります。
- 東京２３区の人口流入
例えば、総務省の「住民基本台帳人口要覧」を見てみると、２３区エリアでは若者層以外の３０歳～６０歳代の大幅な流入が見られます。
- 都下の人口流入
都下では若者世代では武蔵野市、三鷹市、狛江市、などに流入が見られる、全世帯でみると青梅市、東村山市、羽村市、あきる野市が流出傾向にあるようです。
このように見ていくと、
神奈川エリアでは横浜、川崎都市部は流入傾向にあるが、横須賀、平塚、小田原などが意外と流出傾向にある。埼玉は浦和、大宮、は流入傾向、春日部、狭山、所沢は流出傾向にある。千葉は、市川、船橋、習志野、が流入傾向、花見川区、若葉区は流出傾向であった。
京都中心部は若者世代に加え、４０歳以降、６０歳以降のリタイア組みにも人気がるようである。大阪の中心部は東京２３区並みの流入が見られる。逆に大阪府下は流入が乏しい。兵庫は中央区、灘区、兵庫区は流入が見られ、蘆屋市は高齢者流入が高い。愛知は名古屋市の幅広い、流入が見られる。地方の中枢都市では、札幌市中央区、仙台市青葉区、太白区、広島市中区、福岡市博多区で高い流入が見られた。
２．新築マンション市場動向
新築マンション商戦は、春、ゴールデンウイーク、秋、という季節ものだそうだ。ただ、２０１７年を見ると、秋の商戦期は無し、千葉、神奈川エリアで分譲戸数が減少の傾向だ。近畿エリアでは、大阪都市部はのびているものの、兵庫、京都は減少傾向。特に京都は土地柄、大手の観光客向けのホテル業と、バッティングするので顕著である。
３．新築戸建て住宅市場動向
これについては、特段大きな変化がなく、横ばい傾向。緩やかに伸びを示しているのはさいたま市、名古屋市、福岡市である。２３区は伸び悩み傾向。
４．ワンルームマンション市場動向
首都圏、近畿圏では徐々に上昇傾向を示している。中部圏は横ばい傾向。
先ほどの単身世帯の増加傾向で、この案件の市場は増加を示すと思われる。ただ危惧するのは、市場がそれをとらえ、ワンルームを増やすと仮に夫婦と子世帯が増加した場合、占有面積が不足する物件が多いので、この辺りをどう、とらえるか、問題は、インターネットで都市部も地方も繋がり、情報はどこでも取れるようになったが、相変わらず人口が都市部に流入する傾向にあるといことであろう。
５．まとめ
- 人口減少時代でも、首都圏では、人口流入が増え、ニーズは増える。
- ワンルーム（単身世帯）系の物件が増えそう。
- 投資エリア的には、大阪、福岡、札幌、名古屋など分散傾向にある。
